Santander Banif Inmobiliario, ¿por qué este caos?

Hay decisiones que, a priori, resultan difíciles de entender por más que se le de vueltas al asunto. Cuando escribí la semana pasada el post El desastre de los fondos inmobiliarios no pensé que fuera a llegar a estos niveles, pero este lunes se ha conocido que Santander va a congelar al menos el 90% del dinero que más de 50.000 clientes tienen depositados en el Santander Banif Inmobiliario, el mayor fondo de inversión inmobiliario español. La decisión, como no podía ser de otra manera, ha desatado la polémica a lo largo de los comentarios en las noticias, blogs y foros especializados.

Sorprende más todavía por la solución que se le había dado a un problema similar desde su gran rival. La semana pasada podíamos leer en Expansión que BBVA, ante una situación similar, decidió avisar primero a los participes de su fondo inmobiliario de que tenían una última oportunidad de sacar todo su dinero hasta dentro de dos años. Casi todos los inversores se salieron, y lo que hizo BBVA fue poner dinero propio -1.600 millones de euros- en el fondo para dar liquidez a los partícipes que quisieron salirse antes de su último aviso y evitar malvender los activos en cartera.

El Centro Comercial Plenilunio es uno de los edificios más valorados en la cartera del Santander Banif Inmobiliario

¿Por qué Santander no ha optado por una solución parecida? Una respuesta evidente es que desde esta entidad no están dispuestos a poner cerca de 2.500 millones de euros para dar salida a los partícipes de este fondo. ¿Pero por qué no? Al final, se supone que el equipo gestor de Santander Real Estate deben estar compuesto de gestores que debían conocer que el mercado inmobiliario se estaba frenando. ¿Por qué no vendieron estos activos antes? Imaginemos que no lo hicieron por considerar que tenían activos de muy buena calidad. ¿Por qué entonces no los quiere Santander para sí?

Es evidente que en Santander se habrá analizado la decisión que tomó hace poco BBVA. ¿Quién ha decidido en Santander no invertir en estos activos? ¿Tanta capacidad de depreciación ve el banco en estos edificios que su gestora de patrimonios inmobiliarios tenía en cartera para no invertir en ellos? ¿A quién venderá la gestora ahora estos activos ahora para obtener la liquidez para hacer frente a los reembolsos? Creo que este proceso debería ser hipertransparente y que la CNMV debería estar muy encima. Sólo hace falta darse una vuelta por los foros y blogs para escuchar decenas de teorías conspiratorias al respecto.

¿Por qué se ha gestionado tan mal la comunicación sobre el producto en los últimos meses? ¿Por qué en diciembre se anunció, de pronto, una tasación extraordinaria del fondo, muy poco después de la ventana de liquidez de octubre? ¿Por qué no se hizo esto un año antes, cuando empezó a pincharse la burbuja inmobiliaria o en marzo de 2008, cuando hubo un cambio en la contabilidad de los mismos? ¿Por qué nadie pensó que hacer esta tasación extraordinaria crearía una alarma que llevaría forzosamente a lo que ha pasado ahora, si el propio banco no lo remediaba?

A mi, cuando estaba en prensa, los responsables de la gestora de Santander me dijeron que el producto seguiría dando rentabilidades estables porque la valoración que se tomaba para hacer el valor liquidativo era la más baja de las dos posibles, que son capitalización de las rentas (alquileres) y valor de tasación de los activos. Y me decían que ahora se utilizaba la primera y que la segunda tenía que bajar una barbaridad para empezar a ser la que definiera el valor liquidativo por lo mucho que habían subido en los últimos años (un argumento que a mí me pareció que tenía sentido y así lo traslade a mis informaciones).

¿Tanto ha bajado ya? Las tasaciones oficiales no reflejan un desplome importante de los precios por ahora. ¿Se ha cambiado la forma de valorar sobre la marcha? Si se ha hecho, ¿por qué no se ha avisado antes a los partícipes para que puedan salir?

Esta noticia ha hecho un muy flaco favor, evidentemente a los partícipes de este producto, pero también causará daños colaterales a los otros fondos inmobiliarios: muchos inversores pensarán “si el más grande congela los reembolsos sin previo aviso por no tener liquidez para los reembolsos, ¿qué no será susceptible de sufrir el más pequeño?”. También ha hecho un flaco favor a la red comercial del banco, que va a tener que dar explicaciones muy difíciles de entender a los más de 50.000 partícipes del producto. Y, sobre todo, deja muchas preguntas sin responder, sobre las que convendría tener más claridad.