El desastre de los fondos inmobiliarios

Esta semana termina el plazo para que los inversores que tienen en cartera el fondo Santander Banif Inmobiliario se acojan a la ventana de liquidez de febrero. Quizá sea la última oportunidad de salir con una rentabilidad decente hasta que se recupere el ciclo, quién sabe. Hay que tener en cuenta que este fondo estaba hace un año entre los mayores de toda la industria española de instituciones de inversión colectiva, con cerca de 70.000 partícipes y más de 4.000 millones de euros bajo gestión.

Este tipo de productos ha evolucionado muy bien hasta hace unos cuantos meses, a pesar de que el mercado inmobiliario llevaba de capa caída desde hace bastante tiempo. La razón, según me explicaron una vez precisamente desde Santander, es que hasta que la caída de precios ha sido muy acusada, la valoración se seguía haciendo por la capitalización de los alquileres, que estaban cayendo menos. Se puede hacer así o por precio de mercado, y en teoría se debe elegir la más baja.

Los fondos tenían un colchón enorme, porque los inmuebles habían subido tanto que había una gran diferencia entre esta valoración y la otra. Pero el desplome de los precios ha sido tal que el criterio de precio de mercado ya parece ser el más bajo. Hasta aquí parece que nada objetable.

Pero al parecer muchos inversores se han molestado de que, en el caso de este fondo concreto de Banif, se hayan realizado tasaciones extraordinarias, que han desembocado en una fuerte caída del valor liquidativo, después de la ventana de liquidez de octubre y antes de la que viene ahora. Y, sobre todo teniendo en cuenta que en octubre salieron más de 500 millones de euros del fondo. Las tasaciones extraordinarias fueron aprobadas por la CNMV, con lo cual en un principio nada que objetar.

Lo que sí es cierto es que el regulador llevaba pidiendo desde hace tiempo a las gestoras que vigilaran muy bien las tasaciones (algo que en algunos casos provocaba quejas en el sector) y es lógico que más de uno se haya extrañado porque no se ha hecho lo sugerido hasta estas fechas tan concretas.

En fin, la caída en desgracia de estos productos dejan otra lección para los ahorradores: a) ninguna rentabilidad aparentemente sostenible se sostiene hasta el infinito; b) la liquidez tiene que ser uno de los principales factores a valorar antes de invertir en un producto.